ZÁLOŽNÉ PRÁVO K NEHNUTEĽNOSTI

Vznik a zriadenie záložného práva

Hlavnou funkciou záložného práva je zabezpečiť pohľadávku veriteľa a posilniť jeho právne postavenie, ak má pochybnosti voči dlžníkovi, či tento svoj dlh splní. Na druhej strane záložné právo núti dlžníka, aby svoj dlh splnil. V opačnom prípade veriteľ môže uspokojiť svoju pohľadávku priamo zo zálohu. Pri samotnom zriadení a vzniku záložného práva sa budeme sústrediť najmä na realitnú oblasť. Na začiatok by sme si však mali objasniť základné pojmy.

Záložným veriteľom je ten, kto poskytuje dlh (ktorý je zabezpečený záložným právom).

Záložným dlžníkom je osoba, ktorá je dlžníkom pohľadávky (má voči veriteľovi dlh).

Záložcom je ten, ktorý zakladá nehnuteľnosť. Spravidla je to osoba dlžníka, teda osoba, ktorej bol dlh (pôžička, úver a pod.) poskytnutý, ale nemusí ním výlučne byť.

Pokiaľ ide o vznik, trvanie či zánik záložného práva, toto je neodmysliteľne späté s existenciou a trvaním hlavnej pohľadávky, ktorá je záložným právom zabezpečená. Samotná existencia záložného práva bez existencie pohľadávky je teda vylúčená. Na druhej strane treba povedať, že záložné právo môže byť zriadené v pohľadávke, ktorá vznikne až v budúcnosti, alebo sa môže viazať na majetok, ktorý záložca v čase jeho zriadenia ešte nenadobudol.

Pokiaľ ide o vznik záložného práva, ako už bolo naznačené, možno niekomu ujde pozornosti, že medzi vznikom a zriadením je zásadný rozdiel. Zriadenie záložného práva časovo predchádza jeho vzniku. Ak sa záložné právo viaže k nehnuteľnosti, vzniká až zápisom do katastra nehnuteľností. Zapisuje sa vkladom, o ktorom sa rozhoduje na základe návrhu na zápis záložného práva v prospech zakladanej nehnuteľnosti. Zriadiť záložné právo je možné zmluvou, rozhodnutím kompetentného orgánu (súd, správny orgán, exekútor), prípadne zo zákona. V bežnom živote sa záložné právo zriaďuje najčastejšie záložnou zmluvou.

Záložná zmluva (zmluva o zriadení záložného práva)

Záložnou zmluvou si záložný veriteľ zabezpečuje svoju pohľadávku voči dlžníkovi. V zmluve je potrebné určiť zabezpečenú pohľadávku, jej výšku a predmet zálohu. V realitnej praxi si ňou najčastejšie hypotekárne banky zabezpečujú úvery, ktoré poskytujú klientom (najmä za účelom financovania kupovanej nehnuteľnosti). Hypotekárne banky v týchto prípadoch majú postavenie záložného veriteľa. Záložné právo slúži na zabezpečenie pohľadávok hypotekárnej banky týkajúcich sa hypotekárneho úveru, ktorý je poskytnutý na úhradu kúpnej ceny. Pred zriadením záložného práva k nehnuteľnosti banky vyžadujú ocenenie súdnym znalcom, ale aj určenie reálnej predajnej ceny.

Uzavretie záložnej zmluvy zabezpečujúcej pohľadávku banky voči dlžníkovi je nevyhnutne potrebné pre poskytnutie úveru. Záložnú zmluvu v týchto prípadoch podpisuje vlastník, v tom čase ešte predávajúci. Osobitne je potrebné zdôrazniť, že pri podpise záložnej zmluvy na nehnuteľnosť je vylúčené zastúpenie vlastníka na základe plnomocenstva. Záložnú zmluvu musí podpísať osobne vlastník zakladanej nehnuteľnosti.

Dôležitou skutočnosťou je aj to, že aj keď na jednu nehnuteľnosť môže byť naviazaných viac záložných práv, podľa zákona o bankách nesmie byť hypotekárny úver zásadne zabezpečený záložným právom na takú nehnuteľnosť, na ktorej už viazne záložné právo v prospech tretej osoby alebo ktorá je už zabezpečená obmedzením prevodu nehnuteľnosti. V súlade s praxou bánk, zakladaná nehnuteľnosť musí mať zabezpečený prístup k verejnej komunikácii, a na liste vlastníctva, na ktorom je nehnuteľnosť evidovaná, nemôže byť zapísané predkupné právo, zabezpečovací prevod práva, vecné bremeno osobnej povahy „in personam“ – napríklad právo doživotného bývania a užívania nehnuteľnosti. Vecné bremená „in rem“ – napríklad prípojky, právo prechodu v prospech každodobého vlastníka nezhoršujú užívanie nehnuteľnosti a prechádzajú aj na právnych nástupcov.

Ak sa kupovaná nehnuteľnosť financuje prostredníctvom hypotekárneho úveru, ako prvé v poradí sa na kataster podávajú záložné zmluvy a až následne kúpne zmluvy. Pre vznik záložného práva je významné, že práva k nehnuteľnostiam sa do katastra spravidla zapisujú v poradí, v akom sa katastru doručili návrhy na zápis. Po zápise je záložné právo evidované na liste vlastníctva v časti „C“ ŤARCHY.

Vzhľadom na to, že v oblasti vecných práv, do ktorých patrí aj záložné právo, platí zásada „čím skorší, tým silnejší“, záložné práva sa do katastra zapisujú v takom poradí, v akom vznikli.

Záložným právom, ako je možné postrehnúť, dochádza k obmedzeniu nakladania so zaťaženou nehnuteľnosťou, a v prípade nesplácania dlhu aj k jej odňatiu.

Exekučné záložné právo na nehnuteľnosť

Exekučné záložné právo na nehnuteľnosť upravuje Exekučný poriadok. Jeho podstata spočíva v tom, že nevedie priamo k uspokojeniu pohľadávky veriteľa, ale posilňuje jeho postavenie v tom, že v prípade budúceho speňaženia nehnuteľnosti (napr. výkonom rozhodnutia) bude veriteľovo právo na uspokojenie zabezpečené v poradí vzniku jeho exekučného záložného práva. Exekučné záložné právo vzniká zápisom do katastra nehnuteľností. Podmienkou jeho zriadenia je preukázanie, že nehnuteľnosť je vo vlastníctve povinného. Zriaďuje sa však výlučne na návrh oprávneného v rámci exekučného konania.

Zákonné záložné právo podľa zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov

Čo v prípade záložného práva k bytu alebo nebytovému priestoru v dome, ktoré upravuje zákon o vlastníctve bytov a nebytových priestorov? Existujú názory, podľa ktorých dané záložné právo nie je potrebné zapísať do katastra nehnuteľností (nakoľko zápisom záložného právo vzniká), lebo zákon vyslovene hovorí, že vzniká (konštituuje sa) priamo zo zákona. Zákon o vlastníctve bytov a nebytových priestorov na druhej strane priamo ustanovuje, že jeho vznik je potrebné zapísať do katastra nehnuteľností, a to záznamom. Jeho evidencia na LV je potrebná najmä v prípade výkonu záložného práva.

Podpis záložnej zmluvy na základe plnomocenstva banky od 01.05.2014 neakceptujú.

V nadväznosti na legislatívne zmeny platné od 1.5.2014, nie je možné v bankách podpisovať záložné zmluvy na základe plnomocenstva.
Klient môže podpísať na základe plnomocenstva úverovú zmluvu, avšak nie záložné zmluvy. Jedná sa o legislatívnu zmenu, ktorú banka nemôže ovplyvniť. V prípade podpisu záložných zmlúv na základe plnomocenstva bude takáto záložná zmluva považovaná za neplatnú.
V prípade obchodov, kde klient využíva na podpis úverovej zmluvy plnomocenstvo je potrebné upozorniť klienta na skutočnosť, že legislatívna úprava neumožňuje podpis záložnej zmluvy na základe plnomocenstva.

Presun záložného práva na inú nehnuteľnosť

Chceli by ste predať byt a kúpiť druhý, ale na vašom súčasnom byte je záložné právo voči banke. Je možné si preniesť hypotéku na nový byt bez toho, aby ste museli tú ťažobu vyplatiť a tiež aby ste nemuseli platiť žiadnu pokutu za predčasné vyplatenie hypotéky?

Zrealizovanie presunu záložného práva z jednej nehnuteľnosti na druhú je možné – tak, ako stojí vo vyššie uvedenom popise. Táto zmena podlieha schváleniu bankou, t.j. nová nehnuteľnosť musí mať dostatočnú hodnotu z pohľadu starej hypotéky.

Upozorňujem však na jeden významný bod, ktorý býva kameňom úrazu presunu záložného práva v bankách. Uvediem príklad: keď si klient bral výšku hypotéky 50.000 eur a hodnota nehnuteľnosti bola 100.000 eur, ide o "50%-tnú" hypotéku, tak aj nová nehnuteľnosť musí mať minimálne hodnotu 100.000 eur (podľa nášho príkladu). Na toto banka bude vždy prihliadať. T.j. pomer výšky úveru a hodnoty nehnuteľnosti musí zostať zachovaný = nová nehnuteľnosť musí mať minimálne takú hodnotu, ako bola pôvodná. Banka zmenu záložného práva NEMUSÍ schváliť, pokiaľ má pocit, že dostáva horšie zabezpečenie, ako mala pôvodne.

Postup preloženia záložného práva je nasledovný:

1. Je potrebné mať znalecký posudok na novú nehnuteľnosť.
2. Potom požiadať vo svojej hypotekárnej banke o Zmenu záložného práva.
3. Banka žiadosť posúdi a ak novú nehnuteľnosť schváli, vyhotoví nové záložné zmluvy, ktoré sa musia vložiť na katastrálny úrad.
4. Po zavkladovaní záložných zmlúv na novú nehnuteľnosť na katastri, banka vystaví tzv. Kvitanciu na pôvodnú nehnuteľnosť (doklad o výmaze záložného práva), ktorú pošle sama na kataster.
5. Na základe tejto Kvitancie kataster uvoľní záložné právo a vykoná výmaz záložného práva na pôvodnej nehnuteľnosti.

Upozorňujem, že celý proces presunu záložného práva považuje banka za vykonaný až momentom zápisu záložného práva na liste vlastníctva na novú nehnuteľnosť. Celý proces presunu záložného práva trvá aj viac ako 3 mesiace. Klientov to často zdržuje, avšak taký je postup v každej banke, preto je potrebné sa na túto skutočnosť pripraviť vopred. A samozrejme, treba počítať i s nákladmi s tým spojenými – vyhotovenie znaleckého posudku na novú nehnuteľnosť, poplatky banke za zmenu záložného práva a poplatky katastrálnemu úradu.