Nájomné bývanie čaká najväčšia zmena za desaťročia

Nájomné bývanie čaká najväčšia zmena za desaťročia

Úvod: prečo čítať práve tento článok

Rád vás privítam pri prehľade jednej z najväčších legislatívnych noviniek posledného desaťročia. Nový Občiansky zákonník má priniesť výrazné zmeny v oblasti nájomných vzťahov. V nasledujúcich odsekoch vám popíšem, čo sa mení, koho sa to dotkne a ako sa na zmeny pripraviť. Odporúčam vám prečítať si celý text – pomôže vám to lepšie chrániť vaše práva aj záujmy.

Zjednotenie a koniec roztrieštenej úpravy

Doterajšie pravidlá sa líšili podľa typu nehnuteľnosti alebo dĺžky nájmu. Novinkou je, že nájom bytov, domov, podnikateľských priestorov aj hnuteľných vecí bude upravený výlučne priamo v Občianskom zákonníku. Osobitné zákony, ktoré komplikovali prax, sa zrušia. To by malo priniesť prehľadnosť a zjednodušenú aplikáciu práva v bežnom živote.

Zrušenie bytových náhrad

Jednou z najzásadnejších zmien je úplné zrušenie povinnosti zabezpečiť bytovú náhradu pri výpovedi z nájmu na dobu neurčitú. Táto povinnosť doteraz často nútila vlastníkov uzatvárať zmluvy na dobu určitú namiesto neurčitej. Po novom táto bremena zmiznú aj pre zraniteľné skupiny nájomcov, ako sú osoby v hmotnej núdzi alebo rodiny s maloletými deťmi. Očakávam, že to zvýši dostupnosť nájmov s neurčitým trvaním, ale zároveň môže priniesť riziko rýchlejšieho ukončovania vzťahov – preto je dôležité dobre zmluvu pripraviť.

Depozit a jeho nové pravidlá

Nový zákonník zavádza jednotnú úpravu finančnej zábezpeky pre všetky typy nájmov. Bude určená maximálna výška depozitu, pravidlá jeho použitia, lehoty na vrátenie a ďalšie podmienky. Pre prenajímateľov to znamená potrebu skontrolovať existujúce zmluvy a prípadne ich upraviť tak, aby neprekračovali nové limity. Nájomcovia za to získajú väčšiu právnu istotu a jednotný režim ochrany.

Úroky z depozitu

Kontroverzná, ale z hľadiska spravodlivosti významná novinka: depozit bude pri vrátení doplnený o úroky za obdobie, počas ktorého prenajímateľ s financiami disponoval. To znamená, že ak prenajímateľ držal peniaze celé roky, nájomca má nárok na primeraný výnos. Prenajímatelia by mali premyslieť spôsob vedenia depozitu (samostatný účet, sporiaci účet) a zohľadniť tento záväzok v cash-flow.

Reklamácie stavu bytu a odovzdávací protokol

Povinnosť odovzdať nehnuteľnosť v stave spôsobilom na užívanie zostáva. Dôležitou zmenou je však, že sa nebude prihliadať na drobné vady, ktoré nebránia užívaniu a ktoré nájomca poznal pri podpise zmluvy. Preto je ešte dôležitejší dôkladný odovzdávací protokol: fotografické doklady a presný zoznam vád na začiatku prenájmu pomôžu predísť sporom a nárokmi na zľavu z nájomného.

Chov zvierat

Zákon priznáva nájomcovi právo chovať domáce zviera, pokiaľ nespôsobuje prenajímateľovi či susedom neprimerané ťažkosti. Ak chce prenajímateľ chov zakázať, musí to byť výslovne uvedené v nájomnej zmluve. Odporúčam preto jednoznačne upraviť pravidlá chovu v písomnej dohode, aby sa predišlo nedorozumeniam.

Automatické predĺženie nájmu a písomná výzva

Proces zamedzenia automatického obnovenia nájmu sa zjednoduší: prenajímateľovi bude postačovať písomná výzva doručená nájomcovi do jedného mesiaca od skončenia nájmu. Je však potrebné rozlišovať medzi 30-dňovou a mesačnou lehotou – môžu sa líšiť v koncových dátumoch. Dôkladné dodržiavanie lehôt a formy oznámení tak zostáva kľúčové.

Prechodné ustanovenia a revízia zmlúv

Existujúce zmluvy uzatvorené podľa starého Občianskeho zákonníka sa od roku 2027 začnú riadiť novou úpravou. Zmluvy podľa zákona o krátkodobom nájme budú dobiehať podľa starých pravidiel až do ich skončenia alebo predĺženia. Hoci nie je nutné okamžite podpisovať nové zmluvy, odporúčam revíziu a prípadnú aktualizáciu dokumentov v momente, keď bude známe konečné znenie zákona.

Záver a odporúčania

Nový Občiansky zákonník sľubuje väčšiu prehľadnosť a rovnováhu medzi právami nájomcov a prenajímateľov. Pre obidve strany platí rovnaké odporúčanie: skontrolujte zmluvy, pripravte podrobné odovzdacie protokoly, prehodnoťte spôsob vedenia depozitov a jasne formulujte pravidlá pre chov zvierat. Ak plánujete prenajímať alebo hľadať dlhodobý nájom, toto je ideálny čas na prípravu.

Ak sa so mnou budete chcieť o niečom poradiť, spojte sa so mnou prostredníctvom kontaktov na mojom webe.